נכון ל-2026, לפי מגבלות בנק ישראל הבנק רשאי לממן עד 75% ממחיר דירה יחידה/ראשונה, ולכן ההון העצמי המינימלי הוא 25% — לדירה ב-2,000,000 ₪ נדרשים לפחות 500,000 ₪ הון עצמי, והמשכנתא המקסימלית היא 1,500,000 ₪. לדירה להשקעה (דירה נוספת) המימון מוגבל ל-50%, כלומר הון עצמי של 50% לפחות.
איך זה מחושב?
החישוב מבוסס על מגבלות המימון (LTV) של בנק ישראל — הוראה יציבה שבתוקף גם ב-2026: בוחרים את סוג הרכישה, וממנו נגזר אחוז המימון המקסימלי — עד 75% מהמחיר לדירה יחידה/ראשונה, ועד 50% לדירה להשקעה (דירה נוספת). ההון העצמי המינימלי הוא ההשלמה: 25% מהמחיר לדירה יחידה או 50% לדירה להשקעה, והמשכנתא המקסימלית היא היתרה. משפרי דיור — מי שמוכרים דירה קיימת וקונים אחרת במקומה — נחשבים בתנאים מסוימים כרוכשי דירה יחידה.
דוגמה: דירה ראשונה ב-2,000,000 ₪ — הון עצמי מינימלי של 500,000 ₪ (25%) ומשכנתא מקסימלית של 1,500,000 ₪. חשוב לדעת שההון העצמי צריך לכסות גם עלויות נלוות: מס רכישה, שכר טרחת עו״ד, תיווך והובלה — בפועל נהוג לתקצב תוספת של כ-5% מעל המינימום. בנוסף, המגבלה קובעת תקרה בלבד: האישור בפועל תלוי בהכנסה וביכולת ההחזר, והבנקים מגבילים את ההחזר החודשי לכ-40% מההכנסה נטו.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה ב-2 מיליון ₪?
לפחות 500,000 ₪ — 25% מהמחיר. בנק ישראל מתיר לבנקים לממן עד 75% ממחיר דירה יחידה/ראשונה, כך שהמשכנתא המקסימלית היא 1,500,000 ₪. בפועל נהוג לתקצב עוד כ-5% לעלויות נלוות כמו מס רכישה, עו״ד ותיווך.
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?
לפחות 50% מהמחיר. למי שכבר יש דירה, בנק ישראל מגביל את המימון לדירה נוספת ל-50% בלבד — דירה להשקעה ב-2,000,000 ₪ דורשת הון עצמי של 1,000,000 ₪ לפחות.
האם משפרי דיור נחשבים כרוכשי דירה ראשונה?
בתנאים מסוימים כן. מי שמוכר את דירתו היחידה וקונה דירה אחרת במקומה נחשב לעניין מגבלת המימון כרוכש דירה יחידה, ולכן זכאי למימון של עד 75% ולהון עצמי מינימלי של 25%. שימו לב: המגבלה היא תקרה בלבד — האישור בפועל תלוי גם בהכנסה וביכולת ההחזר.
החישוב הוא הערכה כללית להמחשה בלבד, אינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ אישי אצל בעל רישיון, ואין להסתמך עליו לקבלת החלטות.
