מס רכישה: איך מחשבים לדירה יחידה ולדירה נוספת

שני מסלולים, לא שני שיעורים

מס רכישה משלם הקונה על רכישת זכות בדירה, והוא מחושב לפי אחד משני מסלולי מדרגות. המסלול נקבע לפי מה שיש בבעלותכם ביום הרכישה, לא לפי מחיר הדירה: מי שהדירה הנרכשת היא דירת המגורים היחידה שלו בישראל מחושב לפי מדרגות דירה יחידה, וכל השאר לפי מדרגות דירה נוספת.

לעניין הזה הרוכש, בן או בת הזוג והילדים מתחת לגיל 18 נספרים יחד. מי שכבר מחזיק דירה וקונה דירה חלופית יכול לקבל את מדרגות הדירה היחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שקובע החוק. התקופה הזו השתנתה כמה פעמים בשנים האחרונות, ולכן את התנאי המדויק לתאריך הרכישה שלכם בודקים מול רשות המסים.

כל שיעור חל רק על הפרוסה שלו

במסלול הדירה היחידה המחיר נחתך לפרוסות. על 1,978,745 ₪ הראשונים אין מס, על הפרוסה שעד 2,347,040 ₪ משלמים 3.5%, על הפרוסה שעד 6,055,070 ₪ משלמים 5%, וכן הלאה. במסלול הדירה הנוספת יש רק שתי פרוסות: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעל.

מכאן ההבדל בין שיעור שולי לשיעור אפקטיבי. השיעור השולי הוא מה שחל על השקל האחרון — 5% בדירה יחידה ב-2.8 מיליון ₪. השיעור האפקטיבי הוא המס הכולל חלקי המחיר — 1.27% באותה דירה. מי שמכפיל את כל המחיר ב-5% מגיע ל-140,000 ₪, כמעט פי ארבעה מהמס בפועל.

ארבעה תרחישים, חישוב מלא

• דירה יחידה ב-2,000,000 ₪: אין מס על 1,978,745 ₪ הראשונים, ו-3.5% על 21,255 ₪ הנותרים — כ-744 ₪. שיעור אפקטיבי: 0.04%.
• דירה יחידה ב-2,800,000 ₪: 3.5% על 368,295 ₪ (כ-12,890 ₪) ועוד 5% על 452,960 ₪ (22,648 ₪) — כ-35,538 ₪. שיעור אפקטיבי: 1.27%.
• דירה יחידה ב-4,000,000 ₪: כ-12,890 ₪ על פרוסת ה-3.5% ועוד 5% על 1,652,960 ₪ (82,648 ₪) — כ-95,538 ₪. שיעור אפקטיבי: 2.39%.
• דירה נוספת ב-2,800,000 ₪: 8% מהשקל הראשון — 224,000 ₪. שיעור אפקטיבי: 8%.

שתי תובנות עולות מהמספרים. הראשונה: בדירה יחידה, מעל 2,347,040 ₪ כל 100,000 ₪ במחיר מוסיפים בדיוק 5,000 ₪ מס, ולכן המעבר מ-2.8 ל-4 מיליון ₪ מוסיף 60,000 ₪. השנייה: באותה דירה ב-2.8 מיליון ₪, הסיווג כדירה נוספת מכפיל את המס יותר מפי 6. את החישוב למחיר אחר עושה מחשבון מס רכישה.

מתי ואיך משלמים

1. חותמים על החוזה. יום החתימה הוא יום העסקה לעניין המס, גם אם רישום הבעלות בטאבו נעשה מאוחר יותר.
2. מגישים לרשות המסים הצהרה על הרכישה בתוך 30 יום מיום העסקה. ההצהרה מוגשת באופן מקוון, ובדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש אותה.
3. משלמים את המס לפי השומה העצמית שבהצהרה, בתוך 60 יום מיום העסקה.
4. רשות המסים בודקת את ההצהרה ומוציאה שומה. אם השומה שלה גבוהה מהשומה העצמית, את ההפרש משלמים בתוך 30 יום מיום קבלת ההודעה.

מגבלת המימון של בנק ישראל מחושבת על מחיר הדירה, כך שמס הרכישה מתווסף על ההון העצמי המינימלי ולא מגדיל את תקרת המשכנתא. את שני הרכיבים יחד אפשר לראות במחשבון הון עצמי.

שלוש טעויות נפוצות

• להכפיל את כל המחיר בשיעור הגבוה. המדרגה העליונה חלה רק על הפרוסה שמעל הסף שלה, וההפרש בין החישוב השגוי לנכון מגיע לעשרות אלפי שקלים.
• להניח שדירה ראשונה של אחד מבני הזוג היא דירה יחידה. הקובע הוא מה שבבעלות התא המשפחתי כולו ביום הרכישה, כולל דירה שרשומה רק על שם בן או בת הזוג.
• להניח שהספים עולים עם המחירים. המדרגות לא עודכנו מאז ינואר 2024, כך שכל עליית מחיר נכנסת במלואה לפרוסות החייבות. המשמעות בשקלים — בפוסט על מדרגות מס הרכישה הקפואות.