Selon les plafonds de la Banque d'Israël en vigueur en 2026, les banques peuvent financer jusqu'à 75 % du prix d'un logement unique/premier logement : l'apport personnel minimal est donc de 25 % — un bien à 2 000 000 ₪ exige au moins 500 000 ₪ d'apport, avec un prêt maximal de 1 500 000 ₪. Pour un bien d'investissement (logement supplémentaire), le financement est plafonné à 50 %, soit au moins 50 % d'apport.
Comment est-ce calculé ?
Le calcul repose sur les plafonds de financement (LTV) de la Banque d'Israël — une directive stable toujours en vigueur en 2026. On choisit le type d'achat, qui détermine le taux de financement maximal : jusqu'à 75 % du prix pour un logement unique/premier logement, et jusqu'à 50 % pour un bien d'investissement (logement supplémentaire). L'apport minimal est le complément — 25 % du prix pour un logement unique ou 50 % pour un investissement — et le prêt maximal est le reste. Les « améliorateurs de logement » (mashprei diour), qui vendent leur logement existant pour en acheter un autre, comptent sous certaines conditions comme acheteurs d'un logement unique.
Exemple : un premier logement à 2 000 000 ₪ — apport minimal de 500 000 ₪ (25 %) et prêt maximal de 1 500 000 ₪. À savoir : l'apport doit aussi couvrir les frais annexes — taxe d'acquisition, honoraires d'avocat, agence, déménagement — et l'usage est de prévoir environ 5 % au-delà du minimum. Par ailleurs, le plafond n'est qu'une limite : l'accord réel dépend des revenus et de la capacité de remboursement, les banques limitant la mensualité à environ 40 % du revenu net.
Questions fréquentes
Quel apport pour un premier logement à 2 millions ₪ en Israël ?
Au moins 500 000 ₪, soit 25 % du prix. La Banque d'Israël autorise les banques à financer jusqu'à 75 % d'un logement unique/premier logement, d'où un prêt maximal de 1 500 000 ₪. En pratique, on prévoit souvent environ 5 % de plus pour les frais annexes (taxe d'acquisition, avocat).
Quel apport pour un bien d'investissement en Israël ?
Au moins 50 % du prix. Pour qui possède déjà un logement, la Banque d'Israël plafonne le financement d'un logement supplémentaire à 50 % — un bien d'investissement à 2 000 000 ₪ exige au moins 1 000 000 ₪ d'apport.
Les vendeurs-acheteurs (améliorateurs de logement) comptent-ils comme premier achat ?
Oui, sous conditions. Celui qui vend son unique logement pour en acheter un autre est considéré, pour le plafond de financement, comme acheteur d'un logement unique : jusqu'à 75 % de financement et 25 % d'apport minimal. Attention : le plafond n'est qu'une limite — l'accord dépend aussi des revenus et de la capacité de remboursement.
Ce calcul est une estimation générale à titre indicatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil fiscal, de retraite ou d'investissement, ni un substitut à un conseil personnalisé auprès d'un professionnel agréé, et ne doit pas servir de base à des décisions.
