מדרגות מס רכישה קפואות: מה זה עושה למס כשהמחירים עולים

מה בדיוק קפוא

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות בדרך כלל פעם בשנה, ב-16 בינואר. העדכון האחרון נעשה ב-16.1.2024, ומאז העדכון השנתי מוקפא — וההקפאה נמשכת עד 2028. מי שקונה דירה ב-2026 מחושב לפי אותם סכומים בדיוק כמו מי שקנה בתחילת 2024.

המדרגות לדירה יחידה ב-2026

• 0% על החלק שעד 1,978,745 ₪
• 3.5% על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ₪
• 5% על החלק שעד 6,055,070 ₪
• 8% על החלק שעד 20,183,565 ₪
• 10% על החלק שמעל 20,183,565 ₪

מה ההקפאה עושה כשהמחירים עולים

כשהספים עומדים במקום ומחיר הדירה זז, כל שקל של עלייה נכנס במלואו לפרוסות החייבות. כך נראה המס על דירה יחידה במחירים שונים:

• 2,000,000 ₪ ← מס כ-744 ₪
• 2,100,000 ₪ ← מס כ-4,244 ₪
• 2,200,000 ₪ ← מס כ-7,744 ₪
• 2,500,000 ₪ ← מס כ-20,538 ₪

עלייה של 10% במחיר, מ-2 ל-2.2 מיליון ₪, מגדילה את המס פי 10 בערך. הסיבה: הדירה ב-2 מיליון ₪ עמדה רק 21,255 ₪ מעל סף הפטור, וכל 200,000 השקלים הנוספים ממוסים ב-3.5%. עדכון שנתי של המדרגות היה מזיז את סף הפטור כלפי מעלה, וחלק מהעלייה היה נשאר בפרוסה הפטורה. בזמן ההקפאה זה לא קורה.

בדירה נוספת התמונה שונה: גם שם הסף של 6,055,070 ₪ לא זז, אבל 8% חל מהשקל הראשון. מתחת לסף הזה כל 100,000 ₪ של עליית מחיר מוסיפים 8,000 ₪ מס, עם הקפאה או בלעדיה.

שלושה מיתוסים

מיתוס: "ההקפאה לא משנה כלום, השיעורים נשארו." עובדה: השיעורים נשארו, אבל הספים לא עלו. דירה שמחירה עלה מאז 2024 מחושבת היום על חלק גדול יותר במדרגות החייבות.

מיתוס: "דירה ב-2.5 מיליון ₪ משלמת 5% מס." עובדה: 5% חל רק על 152,960 ₪ שמעל 2,347,040 ₪. המס הכולל כ-20,538 ₪ — כ-0.82% מהמחיר.

מיתוס: "דירה ראשונה פטורה עד 2 מיליון ₪." עובדה: הסף הוא 1,978,745 ₪, ומעליו כל שקל ממוסה ב-3.5%. ובדירה נוספת אין פטור בכלל: דירה ב-2,000,000 ₪ מחויבת ב-160,000 ₪.

את המס למחיר מסוים מחשב מחשבון מס רכישה, ואת הסכום הכולל שצריך להביא מהבית — מחשבון הון עצמי. חישוב מלא עם ארבעה תרחישים נמצא במדריך למס רכישה.