הון עצמי לדירה: כמה צריך באמת ביום החתימה

מאיפה מגיע ה-25%

בנק ישראל מגביל את שיעור המימון (LTV) שבנק רשאי לתת במשכנתא, לפי סוג הרכישה: עד 75% ממחיר הדירה למי שקונה דירה יחידה, ועד 50% למי שקונה דירה נוספת להשקעה. ההון העצמי המינימלי הוא ההשלמה — 25% או 50% מהמחיר.

המגבלה היא תקרה, לא הבטחה. הבנק בודק גם את ההכנסה ואת יכולת ההחזר, ויכול לאשר משכנתא נמוכה מהתקרה. מה שהמגבלה קובעת בוודאות הוא הרצפה של ההון העצמי.

מקרה מלא: דירה יחידה ב-2,500,000 ₪

זוג קונה את הדירה הראשונה שלו במחיר 2,500,000 ₪. בונים את סכום ההון העצמי בשלבים:

1. מינימום לפי מגבלת המימון: 25% מ-2,500,000 ₪ הם 625,000 ₪. המשכנתא המקסימלית היא היתרה — 1,875,000 ₪.
2. מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה: אין מס על 1,978,745 ₪ הראשונים, 3.5% על 368,295 ₪ (כ-12,890 ₪) ו-5% על 152,960 ₪ (7,648 ₪). סך הכול כ-20,538 ₪.
3. עלויות העסקה: שכר טרחת עורך דין, תיווך אם יש, שמאות ועמלות פתיחת תיק משכנתא. הסכומים משתנים מעסקה לעסקה, ולכן מבקשים הצעת מחיר מכל גורם לפני החתימה.
4. סכום ביניים: 625,000 ₪ ועוד 20,538 ₪ הם כ-645,538 ₪ — כ-25.8% ממחיר הדירה, עוד לפני עלויות העסקה, הובלה ושיפוץ.

כלומר, 25% הוא המינימום על המחיר, אבל הכסף שנדרש ביום החתימה גבוה ממנו. את המינימום למחיר אחר מחשב מחשבון הון עצמי, ואת מס הרכישה המדויק — מחשבון מס רכישה.

אותה דירה, כדירה להשקעה

אם לאותו זוג כבר יש דירה, והדירה החדשה נרכשת כדירה נוספת, משתנים שני רכיבים בבת אחת:

• ההון העצמי המינימלי עולה ל-50%: 1,250,000 ₪, והמשכנתא המקסימלית יורדת ל-1,250,000 ₪.
• מס הרכישה עובר למסלול הדירה הנוספת: 8% מהשקל הראשון — 200,000 ₪.

סך הכול 1,450,000 ₪ לפני עלויות העסקה — 58% מהמחיר, ויותר מפי 2 מהסכום בדירה יחידה. רוב הפער לא נובע מהמס אלא ממגבלת המימון: 625,000 ₪ נוספים בהון העצמי, לעומת כ-179,462 ₪ נוספים במס הרכישה.

מה התקרה אומרת על ההחזר החודשי

משכנתא של 1,875,000 ₪ היא הסכום המרבי בדירה היחידה, לא הסכום שהבנק בהכרח יאשר. בהנחת ריבית שנתית של 4.5% לאורך 25 שנה, משכנתא כזו מחזירה כ-10,422 ₪ בחודש, ובסך הכול כ-3,126,558 ₪ — מתוכם כ-1,251,558 ₪ ריבית.

הריבית בדוגמה היא הנחה להמחשה בלבד; משכנתא בפועל מורכבת בדרך כלל מכמה מסלולים בריביות שונות. את ההחזר לסכום, לריבית ולתקופה אחרים מחשב מחשבון המשכנתא.

שתי טעויות בתכנון

• לחשב 25% ולעצור. בדוגמה, מס הרכישה לבדו מוסיף כ-20,538 ₪ שלא נכללים בתקרת המשכנתא, ועליהם נוספות עלויות העסקה.
• להתעלם מסף הפטור במס רכישה. בדירה יחידה ב-2,000,000 ₪ ההון העצמי המינימלי הוא 500,000 ₪ והמס כ-744 ₪ בלבד. ב-2,500,000 ₪ התוספת של 500,000 ₪ במחיר מוסיפה 125,000 ₪ להון העצמי המינימלי ועוד כ-19,794 ₪ למס.

דירה יחידה או דירה ראשונה?

לעניין מס רכישה הקובע הוא אם זו הדירה היחידה שלכם ביום הרכישה — כולל דירות של בן או בת הזוג ושל ילדים מתחת לגיל 18. דירה ראשונה היא תמיד דירה יחידה, אבל גם מי שמוכר דירה וקונה אחרת במקומה יכול להיחשב רוכש דירה יחידה לעניין המס, אם הדירה הקודמת נמכרת בתוך התקופה שקובע החוק. ההבחנה הזו לבדה מזיזה את מס הרכישה בדוגמה מכ-20,538 ₪ ל-200,000 ₪.