פשוט נטו

קנייה או שכירות ל-25 שנה: אחוז אחד הופך את התשובה

· 4 דקות קריאה

נכתב ונבדק על ידי אוריאל דיינים · שיטת החישוב

לפי פשוט נטו, בחישוב 2026 של דירה ב-2,500,000 ₪ עם 750,000 ₪ הון עצמי ומשכנתא ב-4.5% ל-25 שנה, מול שכירות ב-6,000 ₪ והשקעת ההפרש, השוכר מסיים עם כ-697,000 ₪ יותר — בהנחת עליית ערך של 3% בשנה ותשואה של 6%. בעליית ערך של 4% בשנה התוצאה מתהפכת, והקונה מסיים עם כ-733,000 ₪ יותר.

נקודת המוצא: 9,727 ₪ מול 6,000 ₪

הקונה: דירה ב-2,500,000 ₪, הון עצמי של 750,000 ₪ (30%, מעל המינימום של 25% שבנק ישראל מחייב בדירה יחידה) ומשכנתא של 1,750,000 ₪ ל-25 שנה בריבית 4.5%. ההחזר החודשי הוא כ-9,727 ₪.

השוכר: גר בדירה דומה ב-6,000 ₪ בחודש, משקיע את 750,000 ₪ שלא הלכו להון עצמי, ובכל חודש משקיע גם את ההפרש מההחזר — כ-3,727 ₪.

אחרי 25 שנה המשכנתא נפרעה, והשאלה היא מה שווה יותר: הדירה של הקונה או תיק ההשקעות של השוכר.

התרחיש הבסיסי: השוכר מקדים

בהנחת עליית ערך של 3% בשנה לדירה ותשואה שנתית של 6% על ההשקעה:

  • הדירה של הקונה שווה כ-5,234,000 ₪
  • התיק של השוכר שווה כ-5,932,000 ₪
  • הפער: כ-697,000 ₪ לטובת השוכר

שינוי של אחוז אחד הופך את התוצאה

את התוצאה קובעות בעיקר שתי הנחות — קצב עליית הערך ותשואת ההשקעה. אותו חישוב, כשמשנים הנחה אחת בכל פעם:

  • עליית ערך 4% במקום 3% (תשואה 6%): הדירה שווה כ-6,665,000 ₪, והקונה מקדים בכ-733,000 ₪
  • תשואה 4% במקום 6% (עליית ערך 3%): התיק שווה כ-3,952,000 ₪, והקונה מקדים בכ-1,283,000 ₪
  • עליית ערך 2% במקום 3% (תשואה 6%): הדירה שווה כ-4,102,000 ₪, והשוכר מקדים בכ-1,830,000 ₪

נקודת אחוז אחת בהנחת עליית הערך מזיזה את התוצאה בכ-1.43 מיליון ₪. לכן קביעה כמו "קנייה תמיד משתלמת" או "שכירות תמיד משתלמת" מספרת בעיקר מה הניח מי שאמר אותה.

הטעות הנפוצה: להשוות החזר לשכר דירה

השוואה של 9,727 ₪ החזר מול 6,000 ₪ שכירות מפספסת שני דברים. חלק מההחזר הוא קרן, כלומר חיסכון שנשאר אצל הקונה; ו-750,000 ₪ ההון העצמי שקשורים בדירה היו יכולים לצמוח אצל השוכר.

מנגד, הטענה ש"שכירות היא כסף לפח" מתעלמת מכך שבתחילת משכנתא שפיצר רוב ההחזר הוא ריבית. בדוגמה, ריבית החודש הראשון היא כ-6,563 ₪ — יותר משכר הדירה כולו. איך החלוקה הזו משתנה עם השנים מוסבר במדריך ללוח סילוקין שפיצר.

מה החישוב לא כולל

מחשבון קנייה או שכירות מפשט בכמה מקומות, וההשמטות מושכות לכיוונים הפוכים:

  • שכר הדירה קבוע לכל 25 השנים. בפועל שכר דירה מתעדכן, וכל עלייה מקטינה את הסכום שהשוכר משקיע — כלומר המודל מחמיא לשוכר.
  • אין מס על רווחי ההשקעה של השוכר. מס רווח הון של 25% על הרווח הריאלי היה מקטין את התיק — גם זה מחמיא לשוכר.
  • אין מס רכישה, תחזוקה או עמלות לקונה. מס רכישה לבדו על דירה יחידה ב-2,500,000 ₪ הוא כ-20,538 ₪, לפי מדרגות שקפואות מאז 16.1.2024 — וההשמטה הזו מחמיאה לקונה.
  • הריבית במשכנתא קבועה לכל התקופה. במסלולים צמודים או משתנים ההחזר זז.

שיעורי עליית הערך והתשואה כאן הם הנחות להמחשה, לא תחזית. תשואות עבר אינן מבטיחות תשואות עתיד.

המחשבונים מהכתבה

מקורות

החישוב הוא הערכה כללית להמחשה בלבד, אינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ אישי אצל בעל רישיון, ואין להסתמך עליו לקבלת החלטות.