לפי מחשבון פשוט נטו, דירה ב-2,000,000 ₪ המושכרת ב-5,000 ₪ בחודש מניבה בשנת 2026 תשואה ברוטו של 3.0% ותשואה נטו של כ-2.8%, אחרי הוצאות שנתיות של 4,000 ₪ ומס רכישה של כ-745 ₪ (דירה יחידה).
איך זה מחושב?
תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי ÷ מחיר הדירה × 100. תשואה נטו = (שכר דירה שנתי − הוצאות שנתיות) ÷ (מחיר הדירה + מס רכישה) × 100. המחשבון מחשב אוטומטית את מס הרכישה לפי מדרגות 2026: בדירה יחידה 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו-5% עד 6,055,070 ₪; בדירה נוספת 8% מהשקל הראשון. שנות החזר = סך ההשקעה ÷ שכר הדירה נטו לשנה. החישוב אינו כולל עלויות מימון, תקופות ללא שוכר ועליית ערך.
דוגמה: דירה ב-2,000,000 ₪, שכר דירה 5,000 ₪ בחודש (60,000 ₪ בשנה), הוצאות 4,000 ₪ בשנה. תשואה ברוטו: 60,000 ÷ 2,000,000 = 3.0%. מס רכישה לדירה יחידה: כ-745 ₪. תשואה נטו: 56,000 ÷ 2,000,745 = כ-2.8%, ושנות ההחזר — כ-36 שנים. תשואות ברוטו אופייניות בישראל נעות סביב 2.5%–4%. תשואות עבר אינן מבטיחות תשואות עתיד.
שאלות נפוצות
איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?
מחלקים את שכר הדירה השנתי במחיר הדירה ומכפילים ב-100. לדוגמה: 5,000 ₪ בחודש הם 60,000 ₪ בשנה, ובדירה של 2,000,000 ₪ התוצאה היא תשואה ברוטו של 3.0%. לתשואה נטו מפחיתים הוצאות שנתיות ומוסיפים למחיר את מס הרכישה.
מה נחשבת תשואה טובה על נדל"ן בישראל?
תשואות ברוטו אופייניות בשוק המגורים בישראל נעות סביב 2.5%–4%. בדוגמת המחשבון — דירה ב-2,000,000 ₪ עם שכר דירה של 5,000 ₪ — התשואה ברוטו היא 3.0% והנטו כ-2.8%.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה ב-2026?
על דירה נוספת (להשקעה) מס הרכישה ב-2026 הוא 8% מהשקל הראשון. בדירה יחידה המדרגות הן 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪ ו-5% עד 6,055,070 ₪ — למשל, על דירה יחידה ב-2,000,000 ₪ המס הוא כ-745 ₪.
החישוב הוא הערכה כללית להמחשה בלבד, אינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ אישי אצל בעל רישיון, ואין להסתמך עליו לקבלת החלטות.
