נכון ל-2026, מכירת דירה יחידה פטורה ממס שבח עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪; דירה שאינה יחידה ממוסה ב-25% רק על חלק השבח שנצבר מ-1.1.2014 ואילך (חישוב ליניארי מוטב). דוגמה: דירה שנקנתה ב-6/2010 ב-1,000,000 ₪ ונמכרה ב-7/2026 ב-2,500,000 ₪ — כ-78% מהשבח של 1.5 מיליון ₪ חייב במס, ומס השבח כ-292,000 ₪.
איך זה מחושב?
המחשבון בודק קודם פטור דירה יחידה: אם זו הדירה היחידה שלכם בישראל, היא בבעלותכם 18 חודשים לפחות, לא ניצלתם פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה ואתם תושבי ישראל — המכירה פטורה ממס שבח עד מחיר של 5,008,000 ₪ (תקרה קפואה בשנים 2025–2027). אם אין פטור, מחשבים את השבח: מחיר מכירה פחות מחיר רכישה ופחות הוצאות מוכרות — מס רכישה, שכ"ט עו"ד, תיווך עד 2%, שיפוצים וריבית ריאלית על המשכנתא. לפי החישוב הליניארי המוטב מחלקים את השבח לפי ימי בעלות: החלק שנצבר עד 31.12.2013 פטור, והחלק שמ-1.1.2014 ואילך ממוסה ב-25%.
דוגמה: דירה שנקנתה ביוני 2010 ב-1,000,000 ₪ ונמכרה ביולי 2026 ב-2,500,000 ₪, ואינה דירה יחידה. השבח: 1,500,000 ₪. מתוך כ-16 שנות בעלות, כ-12.5 שנים הן אחרי 1.1.2014 — לכן כ-78% מהשבח חייב במס, ומס השבח כ-292,000 ₪. חשוב לדעת: המחשבון משתמש בשבח הנומינלי, ללא הצמדת עלות הרכישה וההוצאות למדד — ולכן המס בפועל בדרך כלל נמוך יותר. לחישוב מדויק פנו לשמאי או ליועץ מס, או השתמשו בסימולטור של רשות המסים.
שאלות נפוצות
מתי מכירת דירה פטורה ממס שבח?
פטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)) חל כשמתקיימים כל התנאים: זו הדירה היחידה שלכם בישראל, היא בבעלותכם 18 חודשים לפחות, לא ניצלתם פטור כזה ב-18 החודשים שקדמו למכירה, ואתם תושבי ישראל. הפטור תקף עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪ — תקרה שהוקפאה לשנים 2025–2027. על החלק שמעל התקרה משלמים מס.
איך עובד החישוב הליניארי המוטב?
השבח מחולק ליניארית לפי ימי הבעלות: החלק שנצבר עד 31.12.2013 פטור ממס, והחלק שנצבר מ-1.1.2014 ואילך ממוסה ב-25%. לדוגמה, בדירה שנקנתה ב-6/2010 ונמכרה ב-7/2026 — כ-78% מתקופת הבעלות היא אחרי 2014, ולכן כ-78% מהשבח חייב במס. ככל שהדירה נקנתה מוקדם יותר, חלק גדול יותר מהשבח פטור.
אילו הוצאות מוכרות מקטינות את מס השבח?
מהשבח מותר לנכות: מס רכישה ששולם בקנייה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך עד 2% ממחיר העסקה, עלויות שיפוץ והשבחה, וריבית ריאלית ששולמה על המשכנתא. כל ההוצאות מוצמדות למדד. למשל, 100,000 ₪ הוצאות מוכרות מקטינות את השבח החייב ויכולות לחסוך עשרות אלפי שקלים במס.
החישוב הוא הערכה כללית להמחשה בלבד, אינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני, ייעוץ השקעות או תחליף לייעוץ אישי אצל בעל רישיון, ואין להסתמך עליו לקבלת החלטות.
