תשואה על דירה להשכרה: איך מחשבים ברוטו, נטו ושנות החזר

שתי תשואות עונות על שתי שאלות שונות

תשואה ברוטו מודדת כמה שכר דירה הדירה מייצרת ביחס למחיר שלה. תשואה נטו מודדת כמה נשאר אחרי ההוצאות, ביחס לכל הכסף שיצא מהכיס כדי לקנות אותה — כולל מס רכישה. ההפרש ביניהן הוא בדיוק המקום שבו מודעות ומחשבונים פשוטים מנפחים את התמונה.

הדוגמה, שלב אחר שלב

דירה ב-2,000,000 ₪, שכר דירה של 6,000 ₪ בחודש והוצאות שנתיות של 8,000 ₪ (תיקונים, ביטוח מבנה וכדומה). לרוכשים כבר יש דירה, ולכן זו דירה נוספת לצורך מס רכישה.

1. שכר דירה שנתי: 6,000 × 12 = 72,000 ₪.
2. תשואה ברוטו: 72,000 ÷ 2,000,000 = 3.6%.
3. מס רכישה על דירה נוספת: 8% על כל הסכום, כלומר 160,000 ₪. הסכום שהושקע בפועל הוא 2,160,000 ₪.
4. הכנסה נטו שנתית: 72,000 − 8,000 = 64,000 ₪.
5. תשואה נטו: 64,000 ÷ 2,160,000 = כ-2.96%.
6. שנות החזר: 2,160,000 ÷ 64,000 = כ-33.75 שנים.

את אותו חישוב עם המספרים שלכם עושה מחשבון התשואה על נדל"ן.

מה נכנס להוצאות השנתיות

ההוצאות בחישוב הן מה שהבעלים משלמים מכיסם ולא מועבר לשוכר: תיקונים ותחזוקה, ביטוח מבנה, החלפת מכשירים, ודמי ניהול אם הדירה מנוהלת על ידי חברה. ארנונה וחשבונות שוטפים משולמים בדרך כלל על ידי השוכר, ולכן אינם נכנסים.

כל 1,000 ₪ של הוצאה שנתית נוספת מורידים בדוגמה כ-0.05 נקודת אחוז מהתשואה נטו (1,000 ÷ 2,160,000). נראה מעט, אבל בתשואה של פחות מ-3% זה הבדל מורגש.

כמה שוקל מס הרכישה

אותה דירה בדיוק, כשהיא הדירה היחידה של הרוכשים, חייבת במס רכישה של כ-744 ₪ בלבד, כי במדרגות של דירה יחידה הסכום עד 1,978,745 ₪ פטור. במקרה כזה התשואה נטו היא כ-3.2% וההחזר כ-31.3 שנים.

כלומר, מס הרכישה על דירה נוספת שווה בדוגמה ל-2.5 שנות הכנסה נטו מהדירה (160,000 ÷ 64,000). מדרגות מס הרכישה קפואות מאז 16.1.2024, ואת החישוב לכל מחיר עושה מחשבון מס הרכישה.

שלוש טעויות שמנפחות את התשואה

• לחלק במחיר בלבד. בלי מס רכישה בבסיס, התשואה נטו בדוגמה נראית 3.2% במקום כ-2.96%.
• לשכוח חודשים בלי שוכר. חודש ריק אחד בשנה מוריד 6,000 ₪ מההכנסה: התשואה נטו יורדת לכ-2.69%, וההחזר מתארך לכ-37.2 שנים.
• לחשב לפני מס על שכר הדירה. המחשבון מציג תשואה לפני מס הכנסה, והמס משנה את התוצאה — כפי שמפורט בסעיף הבא.

והמס על שכר הדירה?

על השכרת דירת מגורים יש שלושה מסלולי מיסוי: פטור עד תקרה של 5,654 ₪ בחודש, מס של 10% משכר הדירה ברוטו, או מס לפי המדרגות השוליות.

בשכר דירה של 6,000 ₪, מעט מעל התקרה, הפטור לא נעלם אלא מצטמצם: התקרה יורדת בגובה החריגה (346 ₪) ל-5,308 ₪, והמס חל על 692 ₪ בחודש. בהנחת מס שולי של 31%, זה כ-2,574 ₪ בשנה. במסלול ה-10% המס הוא 7,200 ₪ בשנה, ובמסלול הזה לא מנכים הוצאות.

בדוגמה, התשואה נטו אחרי מס יורדת לכ-2.84% במסלול הפטור ולכ-2.63% במסלול ה-10%. ההשוואה המלאה בין המסלולים נמצאת במחשבון המס על שכר דירה.

מה לא נכנס לחישוב

החישוב מניח קנייה בהון עצמי מלא. בדירה להשקעה המימון מוגבל ל-50% משווי הדירה, כך שבדוגמה נדרש הון עצמי של 1,000,000 ₪ לפחות (מחשבון ההון העצמי), וריבית המשכנתא על השאר היא הוצאה נוספת שלא נכללת כאן. גם עליית ערך הדירה, מס שבח במכירה ועדכוני שכר הדירה לאורך השנים אינם חלק מהתשואה השוטפת.

אם מוסיפים לחישוב עליית ערך משוערת, מדובר בהנחה ולא בנתון: תשואות עבר אינן מבטיחות תשואות עתיד.