מס על הכנסה משכר דירה: שלושה מסלולים, שלוש דוגמאות
· 6 דקות קריאה
לפי פשוט נטו, ב-2026 שכר דירה למגורים של עד 5,654 ₪ בחודש פטור ממס. בשכירות של 7,000 ₪ בחודש מסלול ה-10% עולה כ-8,400 ₪ בשנה, לעומת כ-10,014 ₪ במסלול הפטור המופחת, ומעל 11,308 ₪ בחודש הפטור נעלם לגמרי.
למי זה רלוונטי
המדריך עוסק ביחיד שמשכיר דירה בישראל לשוכר שגר בה. להכנסה כזו יש שלוש דרכים לחשב את המס, וכל אחת מגיעה לתוצאה שונה מאוד לאותה שכירות.
שלושת המסלולים
- פטור. שכירות של עד 5,654 ₪ בחודש פטורה לגמרי. מעל התקרה, התקרה עצמה קטנה בגובה העודף, והחלק החייב ממוסה בשיעור השולי. בשכירות של 11,308 ₪ בחודש (פעמיים התקרה) לא נשאר פטור.
- 10%. מס קבוע של 10% מכל שכר הדירה, מהשקל הראשון. אין ניכוי של הוצאות, פחת או ריבית, ואין שימוש בנקודות זיכוי.
- רגיל. שכר הדירה פחות ההוצאות (פחת, תיקונים, אחזקה) ממוסה בשיעור המס השולי, ומדווח בדוח שנתי. המחשבון מניח 31% — שיעור המס המזערי על הכנסה כזו למי שטרם מלאו לו 60 — ומציג את המס לפני הוצאות.
שלושה משכירים, שלוש תוצאות
שכירות של 4,500 ₪ בחודש (54,000 ₪ בשנה). הסכום מתחת לתקרה, ולכן במסלול הפטור המס הוא 0. לשם השוואה: במסלול 10% היו משולמים 5,400 ₪ בשנה, ובמסלול הרגיל עד 16,740 ₪ לפני הוצאות.
שכירות של 7,000 ₪ בחודש (84,000 ₪ בשנה). העודף מעל התקרה הוא 1,346 ₪, ולכן התקרה מתכווצת ל-4,308 ₪. החלק החייב הוא 2,692 ₪ בחודש, ובשיעור 31% המס יוצא כ-10,014 ₪ בשנה. במסלול 10% המס הוא 8,400 ₪ — כ-1,614 ₪ פחות. במסלול הרגיל, לפני הוצאות, 26,040 ₪.
שכירות של 12,000 ₪ בחודש (144,000 ₪ בשנה). מעל 11,308 ₪ אין פטור בכלל. מסלול 10% עולה 14,400 ₪ בשנה; המסלול הרגיל עולה 44,640 ₪ לפני הוצאות. בשיעור 31%, המסלול הרגיל יוצא נמוך מ-10% רק כשההוצאות המוכרות עולות על כ-68% משכר הדירה.
את ההשוואה לסכום שלכם עושה מחשבון מס על שכר דירה, ואת התשואה של הדירה אחרי מס — מחשבון תשואה על נדל"ן.
אותן דוגמאות, בחודש
- 4,500 ₪ שכירות: 0 ₪ מס במסלול הפטור
- 7,000 ₪ שכירות: 700 ₪ בחודש במסלול 10%, לעומת כ-835 ₪ במסלול הפטור — שיעור אפקטיבי של כ-11.9%
- 12,000 ₪ שכירות: 1,200 ₪ בחודש במסלול 10%
המס במסלול 10% אמנם משולם פעם בשנה, אבל תרגום לחודש מראה כמה מכל העברה של השוכר שייך בפועל לרשות המסים.
איך משלמים במסלול 10%, צעד אחר צעד
- מסכמים את כל שכר הדירה שהתקבל בשנת המס (ינואר עד דצמבר) מכל הדירות שמושכרות למגורים.
- מכפילים ב-10%. בשכירות של 7,000 ₪ בחודש: 84,000 ₪ × 10% = 8,400 ₪.
- נכנסים לשירות התשלום של רשות המסים למס על הכנסה משכר דירה ומשלמים בשובר המקוון.
- משלמים לא יאוחר מ-30 ימים מתום שנת המס, כלומר עד סוף ינואר של השנה הבאה.
- שומרים את חוזה השכירות ואת אישור התשלום. מי שמגיש דוח שנתי מסיבה אחרת מדווח בו גם על ההכנסה הזו.
טעויות נפוצות
- "עברתי את התקרה בשקל, אז הכול חייב במס." לא. הפטור קטן בהדרגה, ולא נעלם בבת אחת. הפירוט, כולל הנקודה שבה מסלול 10% נעשה זול יותר: תקרת הפטור לשכר דירה.
- ניכוי הוצאות במסלול 10%. המסלול הזה פשוט כי הוא לא מכיר בשום הוצאה. מי שרוצה לנכות הוצאות נמצא במסלול הרגיל.
- חישוב המסלול הרגיל על הברוטו. במסלול הרגיל המס חל על ההכנסה אחרי הוצאות ופחת, ולכן 44,640 ₪ בדוגמה השלישית הם תקרה ולא המס בפועל.