מס שבח במכירת דירה: איך מחשבים, צעד אחר צעד

למי המדריך מיועד

מס שבח משלם המוכר, על הרווח ממכירת זכות בדירה. מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו בישראל, שהייתה בבעלותו 18 חודשים לפחות, פטור ממס שבח בכפוף לתנאים נוספים, עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪. המדריך הזה עוסק במי שהפטור לא חל עליו — בעיקר מוכרי דירה שנייה או דירה להשקעה.

צעד 1: מחשבים את השבח

השבח הוא מחיר המכירה, פחות מחיר הרכישה, פחות ההוצאות המוכרות. הוצאות מוכרות כוללות בין השאר את מס הרכישה ששולם בקנייה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ועלויות השבחה של הדירה.

בדוגמה: 2,600,000 ₪ פחות 1,400,000 ₪ פחות 60,000 ₪ הוצאות — שבח של 1,140,000 ₪.

צעד 2: מחלקים את תקופת הבעלות סביב 1.1.2014

החישוב הליניארי המוטב מחלק את השבח לפי ימי הבעלות. סופרים את כל הימים מיום הרכישה ועד יום המכירה, ובודקים כמה מהם חלים מ-1.1.2014 ואילך. החלק היחסי הזה של השבח חייב במס; החלק שמיוחס לתקופה שלפני כן פטור.

בדוגמה: מ-1.3.2012 עד 1.9.2026 עוברות כ-14.5 שנים, ומתוכן כ-12.7 שנים מ-1.1.2014. היחס הוא כ-87.3%, ולכן החלק החייב הוא כ-995,590 ₪ מתוך 1,140,000 ₪.

צעד 3: מפעילים את שיעור המס

על החלק החייב חל מס בשיעור 25%: כ-995,590 ₪ כפול 25% הם כ-248,897 ₪. ביחס לכל השבח, זה שיעור אפקטיבי של כ-21.8%. את החישוב לתאריכים ולסכומים שלכם עושה מחשבון מס השבח.

כמה משנה תאריך הקנייה

כדי לבודד את השפעת התאריך, זו אותה עסקה — קנייה ב-1,400,000 ₪, מכירה ב-1.9.2026 ב-2,600,000 ₪, שבח של 1,200,000 ₪ בלי הוצאות — בתאריכי רכישה שונים:

• קנייה ב-9/2004: כ-58% מהשבח חייב, מס כ-172,719 ₪
• קנייה ב-9/2009: כ-75% מהשבח חייב, מס כ-223,514 ₪
• קנייה ב-3/2012: כ-87% מהשבח חייב, מס כ-261,997 ₪
• קנייה מ-1.1.2014 ואילך: כל השבח חייב, מס 300,000 ₪

התובנה שפחות מדברים עליה: ההטבה הליניארית נשחקת עם הזמן. כל שנה שעוברת עד המכירה מוסיפה ימים לחלק שאחרי 2014, כך שאותה דירה, שנמכרת שנה מאוחר יותר באותו מחיר, מחויבת על אחוז גדול יותר מהשבח.

שלוש טעויות נפוצות

• להכפיל את כל הרווח ב-25%. בדירה שנקנתה לפני 2014 חלק מהשבח פטור במסלול הליניארי המוטב. בדוגמה, 25% על כל 1,140,000 ₪ היו 285,000 ₪ — כ-36,000 ₪ יותר מהחישוב הנכון.
• לשכוח את ההוצאות המוכרות. בדוגמה, 60,000 ₪ הוצאות הקטינו את המס בכ-13,100 ₪: כ-261,997 ₪ בלי ההוצאות, לעומת כ-248,897 ₪ איתן.
• להניח שמס הרכישה ששולם בקנייה אבד. הוא נכלל בהוצאות המוכרות ומקטין את השבח במכירה.

מה המחשבון מפשט

המחשבון של פשוט נטו מחשב שבח נומינלי: הוא לא מצמיד את מחיר הרכישה ואת ההוצאות למדד המחירים לצרכן. בחישוב לפי החוק החלק האינפלציוני של השבח מקבל יחס נפרד, ולכן המס בפועל בדרך כלל נמוך מהתוצאה במחשבון — ככל שתקופת הבעלות ארוכה יותר, הפער גדל.

בדירה יחידה שנמכרת מעל תקרת הפטור (5,008,000 ₪), המחשבון ממסה רק את החלק היחסי של השבח שמעל התקרה, כפי שקובע החוק — הפירוט בפוסט על תקרת הפטור.

דיווח ושומה

המוכר והקונה מגישים לרשות המסים הצהרה על העסקה בתוך 30 יום מיום העסקה, באופן מקוון. המס הסופי נקבע בשומה של רשות המסים, ושם נבדקות גם הזכאות לפטורים וההוצאות המוכרות. לבדיקה עצמית מפורטת יותר רשות המסים מפעילה סימולטור מס שבח באתר שלה.