תקרת הפטור ממס שבח: מה קורה מעל 5,008,000 ₪

מה זו התקרה?

מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו בישראל, אחרי שהחזיק בה 18 חודשים לפחות ובלי שבבעלותו דירה נוספת, פטור ממס שבח בכפוף לתנאים נוספים שבחוק. הפטור מוגבל בסכום: הוא חל עד מחיר מכירה של 5,008,000 ₪. התקרה קפואה עד 31.12.2027, כך שהיא לא עולה גם כשמחירי הדירות עולים.

מה קורה בדירה שנמכרת ב-5,008,000 ₪ בדיוק?

פטור מלא, בלי קשר לגובה הרווח. דירה יחידה שנקנתה ב-2016 ב-3,000,000 ₪ ונמכרת ב-2026 ב-5,008,000 ₪ מייצרת שבח של 2,008,000 ₪ — ומס שבח של 0 ₪.

ומה קורה ב-5,100,000 ₪?

כאן נמצאת הטעות הנפוצה: "עברתי את התקרה, אז אני משלם על כל הרווח". זה לא המצב. החלק משווי הדירה שעד 5,008,000 ₪ נשאר פטור, ורק החלק שמעליו חייב במס שבח. בדירה ב-5,100,000 ₪ מדובר ב-92,000 ₪ מעל התקרה — פחות מ-2% משווי הדירה.

החישוב יחסי: השבח מתחלק לפי היחס בין השווי שמעל התקרה למחיר המכירה. ב-5,100,000 ₪, החלק שמעל התקרה הוא 92,000 ₪ מתוך 5,100,000 ₪ — כ-1.8% — ולכן רק כ-1.8% מהשבח חייבים במס. החישוב הסופי נקבע בשומה של רשות המסים, ותלוי גם בתאריך הרכישה ובהוצאות המוכרות.

איך המחשבון של פשוט נטו מטפל בזה?

מחשבון מס השבח מחשב את החלק היחסי הזה. בדוגמה של דירה יחידה שנקנתה ב-1.1.2016 ב-3,000,000 ₪ ונמכרת ב-5,100,000 ₪, השבח הוא 2,100,000 ₪, כ-1.8% ממנו חייבים במס, והמס יוצא כ-9,471 ₪ — במקום 525,000 ₪ אם היה חל 25% על כל השבח.

המחשבון לא מצמיד את מחיר הרכישה למדד המחירים לצרכן, ולכן בתקופות בעלות ארוכות המס בפועל עשוי להיות נמוך מהתוצאה. את החישוב המחייב עושה רשות המסים בשומה.

למה ההקפאה משנה?

כשהתקרה עומדת במקום והמחירים עולים, דירות שהיו רחוקות ממנה מתקרבות אליה. דירה יחידה שנמכרת ב-5,008,000 ₪ פטורה כולה; אם מחירה עולה ב-2%, היא נמכרת בכ-5,108,000 ₪ — וכ-100,000 ₪ מהשווי עוברים לצד החייב.

מוכר שמחיר הדירה שלו רחוק מהתקרה לא מושפע ממנה כלל: דירה יחידה שנקנתה ב-2012 ב-1,400,000 ₪ ונמכרת ב-2026 ב-2,600,000 ₪ פטורה כולה, אף שהשבח בה הוא 1,200,000 ₪.

ומה עם דירה שאינה יחידה?

בלי פטור, המס הוא 25% על חלק השבח שמיוחס לתקופה שמ-1.1.2014 ואילך, לפי החישוב הליניארי המוטב. דוגמה מלאה, צעד אחר צעד, נמצאת במדריך לחישוב מס שבח.