לוח סילוקין שפיצר: למה בשנים הראשונות משלמים בעיקר ריבית

מה זה שפיצר, בלי נוסחאות

בלוח סילוקין שפיצר ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה (בהנחת ריבית קבועה ולא צמודה). מה שמשתנה מחודש לחודש הוא החלוקה שבתוכו: קודם מחושבת הריבית על היתרה שנותרה, וכל מה שנשאר מהתשלום הולך להקטנת הקרן.

בהתחלה היתרה גבוהה, ולכן גם הריבית גבוהה וחלק הקרן קטן. ככל שהיתרה יורדת, הריבית קטנה והקרן תופסת חלק גדול יותר מאותו תשלום קבוע.

החודש הראשון: 4,500 ₪ ריבית מתוך 6,670

הדוגמה: משכנתא של 1,200,000 ₪ ל-25 שנה בריבית שנתית של 4.5%. לפי מחשבון המשכנתא ההחזר החודשי הוא כ-6,670 ₪. כך מפרקים את התשלום הראשון:

1. מחלקים את הריבית השנתית ב-12: ‏4.5% ÷ 12 = 0.375% לחודש.
2. מכפילים ביתרה: 1,200,000 × 0.375% = 4,500 ₪. זה חלק הריבית.
3. מפחיתים מההחזר: 6,670 − 4,500 = 2,170 ₪. זה כל מה שירד מהחוב בחודש הראשון.
4. היתרה לחודש השני היא 1,197,830 ₪, ועליה חוזרים על אותו חישוב.

כלומר כ-67% מהתשלום הראשון הם ריבית.

איך החלוקה זזה לאורך השנים

אותה הלוואה, בארבע נקודות זמן:

• חודש 1: ריבית 4,500 ₪, קרן 2,170 ₪, יתרה 1,197,830 ₪
• חודש 60 (סוף שנה 5): ריבית 3,964 ₪, קרן 2,706 ₪, יתרה 1,054,295 ₪
• חודש 120 (סוף שנה 10): ריבית 3,282 ₪, קרן 3,388 ₪, יתרה 871,902 ₪
• חודש 180 (סוף שנה 15): ריבית 2,429 ₪, קרן 4,241 ₪, יתרה 643,583 ₪

רק בחודש ה-116, כמעט עשר שנים אחרי לקיחת ההלוואה, חלק הקרן עובר לראשונה את חלק הריבית. אחרי 5 שנים שולמו כ-400,200 ₪, מתוכם כ-254,500 ₪ ריבית, והחוב ירד בכ-145,700 ₪ בלבד.

אותו סכום, שלושה מסלולים

• 25 שנה, 4.5%: החזר כ-6,670 ₪, סך ריבית כ-801,000 ₪, הקרן עוקפת את הריבית בחודש ה-116
• 30 שנה, 4.5%: החזר כ-6,080 ₪, סך ריבית כ-988,900 ₪, הקרן עוקפת את הריבית בחודש ה-176
• 25 שנה, 5%: החזר כ-7,015 ₪, סך ריבית כ-904,500 ₪, הקרן עוקפת את הריבית בחודש ה-135

חמש שנים נוספות מורידות את ההחזר בכ-590 ₪ בחודש ומוסיפות כ-187,900 ₪ ריבית לאורך חיי ההלוואה. בהלוואה ל-30 שנה, אחרי 5 שנים היתרה עדיין 1,093,895 ₪: מהחוב ירדו כ-106,100 ₪, בזמן שכ-258,700 ₪ הלכו לריבית.

חצי נקודת אחוז בריבית (5% במקום 4.5%) מוסיפה כ-345 ₪ להחזר החודשי וכ-103,500 ₪ לסך הריבית.

מה זה אומר כשמוכרים או ממחזרים מוקדם

מי שמוכר את הדירה או ממחזר אחרי כמה שנים מגלה שהיתרה לסילוק עדיין קרובה לסכום המקורי. זה לא חיוב חריג של הבנק — זה המבנה של שפיצר. לכן השוואת מסלולים לפי ההחזר החודשי בלבד מסתירה את רוב התמונה. איך משווים גם את הסכום הכולל מוסבר במדריך למיחזור משכנתא.

שפיצר מול קרן שווה

החלופה הנפוצה לשפיצר היא מסלול קרן שווה: כל חודש מחזירים אותו סכום קרן — בדוגמה 4,000 ₪ (1,200,000 ÷ 300 חודשים) — ועוד הריבית על היתרה. התשלום הראשון שם הוא 8,500 ₪, כלומר כ-1,830 ₪ יותר מאשר בשפיצר, והוא יורד מחודש לחודש. החוב קטן מהר יותר ולכן סך הריבית נמוך יותר, במחיר תשלומי פתיחה גבוהים יותר.

איך בודקים את הלוח שלכם

1. מבקשים מהבנק את לוח הסילוקין של כל מסלול בנפרד. משכנתא בישראל מורכבת בדרך כלל מכמה מסלולים, ולכל אחד לוח משלו.
2. מאתרים את השורה של החודש הנוכחי ובודקים כמה מהתשלום הוא ריבית וכמה קרן.
3. מזינים את היתרה, הריבית והתקופה שנותרה במחשבון המשכנתא כדי לראות כמה ריבית עוד צפויה עד הסוף.
4. לפני לקיחת משכנתא חדשה בודקים במחשבון ההון העצמי כמה הון נדרש: בדירה יחידה המימון מוגבל ל-75% משווי הדירה, כך שהלוואה של 1,200,000 ₪ מתאימה לדירה של 1,600,000 ₪ לפחות, עם 400,000 ₪ הון עצמי.

מה החישוב לא כולל

הדוגמאות מניחות ריבית קבועה ולא צמודה לכל התקופה. במסלול צמוד מדד היתרה עצמה מתעדכנת לפי המדד, ובמסלול בריבית משתנה ההחזר מתעדכן בכל נקודת שינוי — ואיתו גם החלוקה בין ריבית לקרן. העיקרון נשאר זהה: ריבית על היתרה קודם, קרן אחר כך.