משכנתא ל-15, 20, 25 או 30 שנה: כמה משתנה ההחזר החודשי וכמה הריבית הכוללת

למה שנה נוספת משנה כל כך הרבה

בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה, אבל החלוקה בין ריבית לקרן משתנה: בתחילת הדרך רוב התשלום הוא ריבית, ובהמשך רוב התשלום הוא קרן. ככל שהתקופה ארוכה יותר, הקרן יורדת לאט יותר, והריבית נצברת על יתרה גבוהה לאורך שנים רבות. לכן הארכת התקופה מקטינה את ההחזר החודשי, אך מגדילה את הסכום הכולל ששולם לבנק.

הדוגמה כאן משתמשת באותה משכנתא בכל המקרים: קרן של 1,200,000 ₪ וריבית קבועה של 4.5% לשנה. שינוי היחיד הוא מספר השנים. החישוב אינו כולל הצמדה למדד, ריבית משתנה, ביטוח חיים וביטוח מבנה או עמלות פתיחת תיק.

ארבעה אורכים, אותה הלוואה

• 15 שנה: החזר חודשי של כ-9,180 ₪, סך הכול כ-1,652,000 ₪, ריבית כוללת כ-452,000 ₪
• 20 שנה: החזר חודשי של כ-7,592 ₪, סך הכול כ-1,822,000 ₪, ריבית כוללת כ-622,000 ₪
• 25 שנה: החזר חודשי של כ-6,670 ₪, סך הכול כ-2,001,000 ₪, ריבית כוללת כ-801,000 ₪
• 30 שנה: החזר חודשי של כ-6,080 ₪, סך הכול כ-2,189,000 ₪, ריבית כוללת כ-989,000 ₪

הירידה בהחזר החודשי אינה שווה בין הצעדים. מעבר מ-15 ל-20 שנה מוריד כ-1,588 ₪ בחודש, מ-20 ל-25 שנה כ-922 ₪, ומ-25 ל-30 שנה כ-590 ₪ בלבד. לעומת זאת, כל מעבר מוסיף ריבית כוללת: כ-170,000 ₪ בין 15 ל-20 שנה, כ-179,000 ₪ בין 20 ל-25 שנה וכ-188,000 ₪ בין 25 ל-30 שנה.

מה זה אומר על ההחזר מול ההכנסה

בין 20 ל-30 שנה ההחזר החודשי יורד בכ-1,512 ₪, והריבית הכוללת עולה בכ-367,000 ₪. כלומר ההקלה החודשית של כ-1,512 ₪ נקנית בעלות כוללת של כ-367,000 ₪ נוספים לבנק.

ההשוואה אינה מביאה בחשבון שהכסף ששוחרר בחודש יכול לשמש לדברים אחרים, וגם שהלווה יכול לפרוע חלק מהמשכנתא מוקדם יותר, בכפוף לעמלת פירעון מוקדם. חישוב כזה נעשה במחשבון מיחזור משכנתא.

ריבית שונה, אותו עיקרון

גם בריבית אחרת הפער נשמר. באותה קרן של 1,200,000 ₪ וריבית של 5%, ההחזר החודשי הוא כ-7,919 ₪ ל-20 שנה וכ-6,442 ₪ ל-30 שנה, והריבית הכוללת עולה מכ-701,000 ₪ לכ-1,119,000 ₪. כלומר פער של כ-1,477 ₪ בחודש מול תוספת של כ-418,000 ₪ בריבית.

בדיקה לפי הנתונים שלך

במחשבון המשכנתא אפשר להזין סכום, ריבית ומספר שנים ולקבל את ההחזר החודשי, הסכום הכולל והריבית הכוללת. הרצה של אותה משכנתא בכמה אורכים מציגה את הפער בין ההחזר החודשי לעלות הכוללת. את היכולת לעמוד בהחזר לפי ההכנסה אפשר לבדוק מול הנטו במחשבון ברוטו-נטו.